“误伤”还是拯救?限购前后刚需处境对比
更新时间:2016-10-13 16:20:17  来源:合肥网

  所谓刚需群体,顾名思义是指“有刚性需求的购房群体”,主要包括首次置业人群、青年置业人群、婚房主力人群、异地创业人群、保障性住房和改善住房人群,当中以80后所占比例最大。

  相对于疯狂的投资群体而言,刚需才是楼市购买力最真实的群体。中国社科院曾发布报告称,住房的真实需求,是老百姓在居住层面上最基础需求,具有一定的刚性。换句话说,刚性群体的需求和购买力才是对住房市场最真切的反映。

  

  合肥自年初以来,房价一路高歌猛进,涨幅连续几个月位列全国第一,成为“楼市四小龙”之一,疯狂的房价已经引起刚需群体广泛的恐慌,他们被迫面临“四面围城”的局面。原本的新站、北城等价格洼地早在漫天的涨幅中全面“沦陷”,如今即使三县的均价也直逼一万大关,许多房产媒体更是纷纷宣告:“合肥再无洼地!合肥再无刚需!

  楼市的大火已经将合肥市场炙烤的“面目全非”。10月2日晚,合肥市政府召开紧急发布会,宣布合肥实行限购!此次调控政策的严格程度堪称“史上最严”,一经发布便引起人们极大关注,甚至可以说是许多刚需族继续留在合肥一颗“救命稻草”!那么合肥重启限购对于刚需到底有怎样的影响,能否帮助他们在房价“四面围城”的处境中突破重围,寻找一线曙光?

  限购前后的刚需处境对比

  首先我们来看合肥这次限购的“房十条”具体政策,将限购前后的刚需群体不同买房处境进行对比。

  (合肥10.2限购政策)

  对于刚需群体来说,不管身份地位如何,大多数都是用于自住的首次置业,也就是家庭无房的背景。其又分为合肥市区户籍和非市区户籍人群。

  (1)市区户籍的刚需群体:

  限购前:首套房不受任何限制,最低首付比例25%。

  限购后:首套房最低首付30%。

  结果:首付比例的提升提高了市区户籍刚需群体的购房门槛,至于政策中的限购几套房对刚需并没有多大意义。

  (2)非市区户籍的刚需群体:

  限购前:首套房不受任何限制,最低首付比例25%。

  限购后:首套房需缴纳1年及以上社保或个税,最低首付比例30%。

  结果:缴纳1年及以上社保或个税成为许多外地刚需在合肥买房的“拦路虎”,首付比例的提升提高了购房门槛。

  从以上对比可以看出,刚需群体在限购之后似乎处境变得更为艰难。虽然合肥限购政策目标更多的是指向投资群体,但是严格的措施下顺带着也把一部分刚需“误伤”了。至于有一套房的刚改群体,在限购之后,最低首付提升到40%、50%,而外地户籍禁止购房更是将他们的买房梦堵的水泄不通。

  “误伤”还是拯救?

  那么合肥限购政策是否真的像表面结果显示的那样,刚需买房更难了?答案并不一定!

  业内有人士认为,此次调控政策中有一条对刚需尤为有利:备案后半年不准提价,超过半年的提价不得超过1%

  举个例子,比如说合肥某盘最近备案价1.3万/㎡,那么它即使后面一直捂盘不售,再捂盘6个月也最多只能提价130元/㎡,再捂一年也只能提260块。这个“限价”能够极大抑制房价涨幅,对刚需群体是一大利好,可以让他们不再恐慌性购房,而是可以在一些优质楼盘中“慢慢挑”。而且此次“房十条”也明确要求打击捂盘惜售,继续捂的开发商只能面临停工!

  合肥学院房地产研究所所长朱德开表示,限购更多的是抑制投资性需求,尤其是对外地人口的投资性需求抑制比较明显。虽然在部分程度上也提高了刚需群体的购房门槛,但是政策的“锋芒”主要还是针对投资群体,当这部分人群被转移退出后,合肥市场将会空出许多房源给真正需要的人,这时刚需群体也会有更多选择的空间。

  除此之外,“房十条”中又再一次强调,后期年内会再推5000亩居住用地,并且规定了面积配比,增加刚需面积段房源。面对限购,开发企业是否还敢继续拿地王?如果地价降下来了,房价离降就不远了。

  如此看来,合肥限购政策虽然在一定程度上“误伤”了部分刚需者,但是在更大的范围上亦可说“拯救”了更多的刚需人,毕竟当市场在新政下渐趋回归理性,供需关系渐渐平衡,卖方也就慢慢失去了主导地位。

  楼市温度趋冷刚需或迎新转机

  如今合肥重启限购已过一周的时间,市场上对于限购的反映已初步显现。据腾讯房产合肥站对市区多家热门楼盘的探营采访,发现限购后的各大售楼部来访人数均有不同程度的下滑。特别是刚需一族,对于限购后的市场局面多选择静候观望。

  有专家认为,在住房供需中,受价格、政策和心理预期的影响,大部分刚性需求可以推迟实现,不会盲目地冲进市场。

  毕竟对普通家庭而言,一套住房可能需要几十年的积蓄,如果不具备足够的购买力,购房者“有心无力”,再刚性的需求也无法转变成有效需求。只有房价回调到部分购房者能承受的程度,刚性需求才有可能释放。

  但是毫无疑问,随着调控政策的逐渐落实,合肥楼市温度趋冷、转为理性已成为必然之势,投资者不再疯狂入市,刚需群体或将迎来新的局面。

  至于说限购对于刚需群体到底是利大于弊、还是弊大于利,目前尚未有定论,便如合肥学院房地产研究所副所长凌斌在限购之前所说的那样:“政策宽严尺度不同,效果如何,需要理性冷静观察,需要留有时日检验。”