合肥房产泡沫超过40%!未来合肥房子主要用来住的!不是炒的!
更新时间:2016-12-01 12:48:51  来源:合肥网

  合肥限购回归1个半月后,有多家楼盘临时取消开盘,周末开盘的楼盘,现场出手买房的市民也大不如前。

  数据

  合肥楼市泡沫属小型

  收入房价比:指城市居民家庭年收入与住房价格之比。

  全国数据

  2016年前三季度城镇居民人均可支配收入比上年(名义)增长7.8%,比2015年全年名义增幅收窄了0.4个百分点。

  新建商品住宅价格增长为13.9%,增幅比2015年扩大4.8个百分点,房价涨幅出现较为明显的攀升。

  今年全国商品住宅收入房价比为7.6,是连续5年来最高。

  城市数据

  收入房价比:

  NO.1深圳(超过35)/

  NO.2上海(超过20)

  NO.3三亚(接近20)

  NO.7南京(超过13)

  NO.11杭州(超过12)

  NO.14合肥(略超10)

  数据分析

  ?深圳属于泡沫明显;

  ?合肥 与上海、厦门、北京等8个城市泡沫值均超过40%,属于小型泡沫;

  ?东莞、广州、杭州等12个城市泡沫值在35%~17%之间,属于微型泡沫。

  分析认为,泡沫值超过50%的合肥等8个城市,均在2015年和今年成为全国楼市的热点,房价短期涨幅明显,房地产市场热度较高。 但在未来一年,由于承载了过大的上涨压力,随着调控性质的政策将持续执行,市场成交量将进一步回落,会出现房价环比零增长甚至负增长的情况。 ——数据来自房地产研究机构上海易居全国45大中城市房价收入比报告

  分化的市场需要因城施策 。日前,安徽省明确提出要“引导房地产回归居住功能 ”,住建、物价等部门不断出台的新政以及对房地产市场情况的调研,都预示着不同于以往的市场调控思路。

  引导房地产回归居住功能

  近期,国家发改委价格监测中心下发通知,拟对全国36个大中城市开展住房市场情况调研,其中就有合肥

  日前,省价格检测局到合肥市物价局调研,根据物价部门介绍,这次座谈会围绕:

  ?近期合肥市政府出台的房地产调控(包括刺激或遏制)措施及落实情况

  ?近两年合肥市住房市场交易和价格变化情况

  ?当前房地产市场特点及存在问题

  ?稳定住房价格的建议等方面

  此前23日召开的省政府专题会议上,我省明确提出在“去降补”中,房地产去库存要坚持分类指导、因城施策,引导房地产回归居住功能,着力推进非住宅商品房库存化解。

  同时,本月18日,省住建厅还出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的通知》,明确我省将加快制定支持住房租赁消费的优惠政策措施,引导城镇居民通过租房解决居住问题。支持公租房保障对象通过市场租房,政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。完善住房租赁补贴制度,合理确定租赁补贴标准,建立随市场租金变化的动态调整机制。

  专家观点

  本轮调控将瞄准长期效应

  合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为,本轮楼市调控跟以往都不同,常态化、长期效应是一个主要的方向。

  光从合肥的限购政策来看,本次并没有说明执行期限,以往都是暂定1年,也就是说可能是长期的政策。就像四大一线城市一样,从2011年开启限购到现在都没有取消,瞄准的目标就是房价要在合理范围内。

  限购是从购买端抑制需求,相关管理部门对开发商资金规模的限制,对股权众筹资金的管理加强,对网络借贷资金的严格监控,则是从供应端对房地产企业开发资金的收紧。以前多年的调控力度与今年不能相比,尤其是以往没有很严格的限制房地产开发的资金。

  从功能定位上,“回归居住功能”被很明确地提出,跟之前居住、投资双属性并行不同。凌斌看来,这是从临时性、不得已的调控加码逐渐向常态化、系统化的管理转变。以居住功能为主的房地产市场,需要进一步改革户籍制度。他认为,房价上涨的一大原因是户籍门槛。孩子要上学,父母要就医,没有城市户籍往往受到限制,无法便捷地享受市民待遇,从而让购房落户成为最现实的方法,其实这些人群中很多从根本上说都没有必要和不应该进入购房市场,通过租客和市民身份的打通,能够让他们享受到社会公共服务。

  在这一轮房地产市场调控中,曾提及建立健康稳定的四级市场模式,其中租赁作为三级市场的发展也和控制房地产价格涨幅有密切关系。凌斌认为,从我省明确的加快培育和发展住房租赁市场政策看,制定了比较细致的市场管理措施和方法,但对金融领域的租金贷(即以每月租金为担保,从银行借贷)和装修贷(即房产公司将现房全部对外租赁,但毛坯房需要从银行贷款进行装修)等桥梁的打通尚未明确,后期还需具体实施办法落地。

  很多看官们都会有这种疑惑:买到房子70年产权到期后,房子还是自己的吗?

  那么各位看官可以不用担心了!

  中央最新发文明确了!

  研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排!

  专家称这就意味着对于个人住宅土地使用权到期后,政府会收回的担心是不必要的。

  中央发文

  《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》27日正式对外公布。这是我国首次以中央名义出台产权保护的顶层设计。《意见》明确了进一步完善现代产权制度、推进产权保护法治化的五个原则和产权保护的十大任务。《意见》为解决长期以来社会所关注的八大产权问题 明确了方向。

  三大焦点

  70年住宅土地使用权到期了怎么办?

  关键点:研究续期法律安排

  【文件精神】 研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

  【专家解读】 北京大学法学院教授常鹏翱认为,意见尊重并回应了民意,传递了一个重要信号:既然研究的是续期的法律安排,并强调形成受保护的良好和稳定预期,那么就意味着,对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的。

  国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确,土地使用权出让最高年限按用途确定,其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。

  从全国范围内来看,大部分住宅的土地使用权年限都是70年。

  如何续期

  中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说,目前,关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法第一百四十九条规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。目前的法律条文由于缺乏细则,如何“自动续期”存在不确定性,难以操作。

  杨立新认为,续期问题可以从三个方面来考虑

  ↓↓↓

  一是不够70年的,到期后必须都续期到70年;

  二是70年到期后自动续期,相当于住宅建设用地使用权是一个无期限的物权,即一次取得永久使用,国家不必每次续期每次都收费;

  三是到期后经过自动续期变成永久性建设用地使用权之后,应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系,可以考虑收取必要而不过高的税金,但应当经过立法机关立法决定。

  如何遏制征地与拆迁导致的矛盾?

  关键点:不将公共利益扩大化

  【文件精神】 完善土地、房屋等财产征收征用法律制度,合理界定征收征用适用的公共利益范围,不将公共利益扩大化,细化规范征收征用法定权限和程序。遵循及时合理补偿原则,完善国家补偿制度,进一步明确补偿的范围、形式和标准,给予被征收征用者公平合理补偿。

  【专家解读】

  宪法规定,国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地和公民私有财产实行征收或者征用并给予补偿。中国(海南)改革发展研究院院长迟福林等专家表示,随着各地城镇化进程加快,土地矛盾日益凸显。目前,个别地方政府打着公共利益的旗号,占用和征收土地,只付出低价进行补偿,转手进行房地产开发。最终,政府和开发商攫取高额利益,而部分被征收人的合法权益没有得到保障,引发一系列群体性事件、刑事案件等尖锐矛盾。

  记者采访发现,为遏制上述乱象,国土部近年来每年多次挂牌督办地方政府的违法征地问题,并问责有关负责人。迟福林认为,意见的一个重点,就是要科学界定公共利益的范畴,防止将公共利益随意扩大化。接下来,有关部门应该根据这个精神进行科学研究,确定好公共利益的边界。

  中国社科院法学研究所民法室主任孙宪忠表示,建议规定公共利益的认定引入听证程序。

  农民宅基地权益如何保障?

  关键点:落实用益物权

  【文件精神】深化农村土地制度改革,坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损的底线,从实际出发,因地制宜,落实承包地、宅基地、集体经营性建设用地的用益物权,赋予农民更多财产权利,增加农民财产收益。

  【专家解读】 “这项涉及数亿农民切身利益的规定要求,是对正在实施的宅基地制度改革的衔接与明确。”中国人民大学法学院教授刘俊海等专家说,过去,农民对农房宅基地只拥有使用权,造成抵押贷款受阻,农民进城后宅基地使用权退出不畅,带来一系列问题导致农民财产权利难以实现。

  刘俊海、常鹏翱等专家认为,意见回应了农村“三块地”的改革,提出落实宅基地的用益物权,赋予农民更多财产权利,增加农民财产收益,能够使宅基地等原来的“死资产”在一定范围内流动,最后变成“活资源”。