房产投资没有只买不卖的，我们今天谈一下卖房。绝大部分人一生总要经历住几套房子，在换新房子的时候，很多人选择卖掉旧房子，还有一些诸如儿女出国留学、为子女在大城市买房、投资做生意、家庭发生重大变故等必须卖掉自己房产的一些情况。一旦你卖掉手中的房子，你的资产在交易的那一刻，价值就得到了真正的兑现。那么你应该在何时卖掉你手中的房子呢？

　　房价上涨的小周期

　　这个小周期我把它设定为一年，对于大部分人来讲，这个时间足够完成房产的购买和置换。对于像合肥这样的城市来讲，一般正常年份房价上涨的时间段都在三四月份和九十月份，也就是我们买房人通常讲的“金三银四”和“金九银十”。为什么会出现这种现象，我认为有以下几个原因：

　　1、需求特点。很多购房者都喜欢在孩子要上中学前一段时间去考虑学区的事情，而合肥初中每年是六七月份开始报名，从购买学区房、过户、办理房产证、落户口等一系列过程需要大概3个月时间，所以每年的三四月份也是学区房交易最为旺盛的时候。因为房产交易手续复杂，也有的家长提前在上年年底就签好了合同，次年过完年才进行交易。

　　合肥对住房需求最旺盛的群体就是外来人口，因为过年，每年年底都是流动人口集中返乡的高峰期。有些购房者忙了一年，却还没有奋斗一套属于自己的空间，这将是一件非常沮丧的事情，而且面对家乡亲戚朋友时，也没有衣锦还乡的成就感，所以他们中的很多人选择了在年底购房。

　　2、供应周期。一般来说，在房贷这一块，每个银行每年都有一定的任务指标，在完成指标之后银行的放贷意愿就会大大降低，所以很多银行都会严格谨慎操作贷款。现在绝大部分购房者买房都需要贷款，有些银行在完成贷款任务之后，对购房者资格的审查会变得严格或延迟放贷时间。每年年初，银行拟定好当年住房贷款指标，过完年之后大量放贷，集中完成年中指标，为完成年度贷款任务打下一个好的基础，因此上半年的三四月份成了银行贷款发放的高峰期。同样，银行为了在年底前提前完成年度任务，也会在九十月份集中放贷。

　　开发商跟银行一样，也存在年度销售任务，他们更不会放过这两个购房热点时段。一般金三银四和金九银十，很多开发商在此期间集中推盘去化，他们的促销优惠力度都会相当吸引人，这样也会促使房产在这段时间集中成交。

　　3、时间合适。年初正是在春节，天气寒冷，全国人民几乎都处于停滞休假状态，过完年之后的三四月份春光明媚，大家心情舒畅，消费意愿强烈。每年的夏季，天气炎热，很多人不愿出门，等到九十月份，不光秋高气爽，还有中秋和国庆两大节日，购房者有更多的时间去看房买房。

　　因此我们看到，即使在最平淡的年份，三四月份和九十月份都是楼市成交比较旺盛的时段，而房价也集中在这两个节点出现明显上涨。

　　我们该在何时卖房？

　　由于存在上述的小周期，无论在年初、年中、或者年终，你在卖出自己手中的房产时肯定都会比较纠结。如果在年初卖，你会想着金三银四，如果在年中卖你还会惦记着金九银十，如果在年底卖，你甚至认为在交易完成拿到钱时就刚好遇到明年房价大涨，自己又卖亏了。人总是在纠结中慢慢煎熬。

　　我建议大家在卖房的时候充分考虑自己的需求，然后再决定什么时候卖掉自己的房子。

　　如果你是刚需，我认为什么时候买房都是最佳时机，合肥房价在未来的十年中都会只涨不跌。尽管像今年大涨之后会存在适度回调的情况，这个购入节点要自己把握好，尽量在阶段性低点买入。但从长周期来看，每一次房价涨幅都会比上一次更高。作为卖家，请不要贪婪，你永远不可能在最高点卖掉自己的房子，因为目前的中国房价没有最高，只有更高。如果你是急用钱，对于钱来说你就是刚需，什么时候都是卖点。

　　如果你是为了置换，我建议你在房价平缓期交易比较好，也就是6-9月份或者11-1月份，这样做你可以避免因房价上涨带来的资产损失。在卖老房子的同时应同时去物色新的房子，因为在房价平淡期你会有更多的选择去买到更为合意的房源。要尽量缩短卖、买的时间间隔，我上次置换就是卖房合同和买房合同几乎先后两天同时签订。

　　如果你是为了投资，那么对于劣质资产，应在房价上涨大周期末尾高价抛掉或者小周期大行情中略微贱价出售。对于前者就像今年的限购之前出售是最佳出手时机，但这个时机非常难把握，一般人也只能在三四月份以略低于市场价出手。对于优质资产，任何时候卖掉都不亏，如果不急着用钱，只管比市场价挂高点慢慢买就是了，总能遇到有购买能力且看得上的人。

　　只有房子卖掉，才能算算你的投资到底赚了多少钱

　　经过这一轮的暴涨，合肥房价达到了史无前例的高位。自限购出台以后，需求急剧下降，尽管绝大部分二手房卖家依旧坚持不肯降价，但我们仍然可以看到二手房市场的冷淡。新房市场备案价格受到控制，开发商推盘意愿不强，二手房跟新房价格倒挂，购房者观望情绪逐渐浓厚，房地产市场交易量骤减。

　　前期出现暴涨的区域，正在慢慢发生一些变化，有些急于套现的卖家发现并不是那么容易，有的房源甚至要降几十万元才有人感兴趣。之前的文章里面我谈到优质资产和劣质资产在熊市和牛市里的表现，优质资产在牛市里面的表现跟劣质资产相差无几甚至可能还会稍落下风，但是一旦市场转冷，劣质资产被打回原形，优质资产的稀缺性依然能够维持它的市场价值。

　　只有在市场中能够交易的价格才是你房产的真正价值。在房价急剧上升的过程中，除非置换或者急用钱，相信没多少人愿意出手自己的房子，那么不管你的房子涨到何种地步，那都是纸面富贵。

　　投资者，得屌丝刚需者得天下，屌丝刚需真正觊觎的需求是什么？他们最希望在哪个区买房子，最希望买哪个学区的房子，最希望买哪个小区，最希望买几楼哪个户型？学区，交通，商业配套等等，这些都只能是在成熟的区域才有的资源，对于购房者来讲，毕竟一鸟在手胜于十鸟在林，看得见的才是他们愿意付出的。

　　投资潜力大但政策尚未兑现的地方，在熊市中可能会备受煎熬，真正在卖出阶段，消费者看的可不是你画的大饼，而是实实在在的东西。现在还未到结算投资收益的时候，等到明年年中市场真正恢复正常和理性，你才能知道自己的房子在这一波大周期中到底赚了多少钱。

　　但是对于大部分人来讲，更现实的问题可能是，卖掉房子拿着这这么多钱你到底能做什么？