春节过后,一拨媒体楼市报道热,多数都负面消息,成交量大跌是主调。
虽然现在主流观点是看空短期内的热点城市,但从以往的经验来看,我们还是会发现一个现象:春节楼市成交量小是历年的常态。
如果拿春节假期期间的成交量与去年春节期间相比,很具有可比性。
相比去年春节期间的成交量,很多热点一二线城市的二手房成交确实下滑(新盘成交受推盘节奏影响),这就说明当前这些城市的楼市温度,确实低于2016年年初。
言归正传,最后一次发布房价下跌的四级预警体系,其中重点是红色预警。
上一次更新预警的体系,还是在2016年11月30日。
为了让更多读者看懂“房价下跌四级预警体系”,这里再次重述一下房价下跌四级预警系统的含义:
四级:蓝色预警:市场偏热,房价涨速过快(对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶),后市涨势将放缓。投机需求可考虑停止买入。
原因是:即便后市还能上涨30%,但交易成本约10%;如果后市上涨小于10%则亏钱。风险与收益相近。
三级:黄色预警:市场过热,房价上涨减速(对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶后1~2个季度),后市涨势将进一步放缓。投机需求不应买入,投资需求可考虑停止买入。
原因是:即便后市还能上涨20%,但交易成本约10%,还有可能房价上涨不足10%。风险大于收益。
二级:橙色预警:市场温和,房价上涨减速(对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶后超过2个季度),后市涨势将进一步放缓。
投机需求应卖出,投资需求不应买入,改善需求可考虑停止买入。
一级:红色预警:房价接近停涨或开始高位盘整(对应70城中深圳房价环比涨幅环比近零或零),后市将停涨、随后下跌。
投机需求与投资需求皆应卖出,改善需求不应买入,刚需可考虑停止买入。
资料图
注意:上述的四级体系对应的操盘策略,当时主要考虑的是深圳,深圳房价波幅较大。下文中的有些城市,尤其是中西部城二线城市,房价波幅较小,适应性也相对较弱。
之前预警过一次,这些都是一二三线城市,最低也是地级市,过去几个月,都曾出台过新政,属于热点城市,只是热度有差异。
根据近两个多月的最新市场变化,最后一次更新30个热点城市的预警等级:
红色预警:深圳、苏州、上海、北京、南京、合肥、厦门。无锡、惠州、东莞、廊坊、嘉兴。武汉、郑州、济南、福州、天津、珠海。共18城红警,包括一线、强二线、三大都市区周边城市。
橙色预警:广州、杭州、石家庄、南昌、佛山、南通。
黄色预警:长沙、成都、青岛、西安、重庆、南宁。
另外说明一点:鉴于深圳、苏州、合肥、上海、无锡,这五个城市的二手房已经开始下跌,上个月老杨也曾公开说明,红色预警可以解除了。功成,收兵!
为什么将武汉、郑州、济南、福州、天津这几个强二线升级为红色?
举一个郑州的例子吧。郑州房价从去年二季度开始加速涨,三季度疯狂,但10月出台调控政策后,就开始降温。我在去年底去参加郑州业界论坛时,曾与当地业内人士交流过,成交量萎缩明显。下图的安居客二手房价格走势,也能反映出降温态势。
资料图
为什么作为一线城市广州仍未升为红色预警?
本轮短周期上行,广州房价上涨幅度最小,启动最晚,所以暂不适用红色,估计再过两个月就适合了。
下图中的安居客二手房价格,涨势仍较坚挺。
资料图
当然,如北京、厦门、南京等,仍未出现实质降价迹象,尤其是北京房价,在经历10月和11月的短暂平稳之后,中心区的学区房反而再度涨价,春节后甚至出现跳价现象。对此,市场也很无奈,承认并无能力精准预测极端城市的短期变化。
但是,大家必须清楚一点,局部服从于整体,全国一线和强二线总体市场将在2017年降温,价格下跌,那么北京不可能逃得掉,只是滞后反应而已。
关于市场研究与预测,老杨已积累了很多经验,但凡市场出现异常、背离,最终都会回归,这既与政策相关,又与市场本身内在的调节机制有关!一年之前,深圳即如此。三四个月之前,合肥亦如此。
最后,上一个图,近日微博上有一个调查:当前,全国楼市已步入房地产短周期下行阶段的初期,今年春节过后,会不会有城市率先开跌?哪个城市最可能类似2014年的杭州,春节后突然冒出二三个新盘,开发商大力促销、明显降价?根据网友提名,以下城市备选。
经过6000多人的投票,结果如下:
合肥高票当选,居然高达44%!这可能与春节期间有篇关于合肥房价暴跌的新闻有关。但我相信这也确实表明,很多人短期看空合肥房价。