合肥房价究竟跌了多少, 哪些区域最抗跌?
更新时间:2017-04-14 17:30:20  来源:合肥网

  自去年合肥限购以来,房价于今年1月份涨至历史最高点,随后的几个月连续阴跌,已从最高点时的14996元/㎡下跌到3月份的14892元/㎡,回调104元/㎡,幅度为-0.69%。相比合肥去年一年上涨的75%,这种回调幅度实在不值一提,然而这种回调中不同区域房价的表现,却值得研究。

  在合肥市的十大区域中,截至目前回调幅度最大的是北城(-6.52%),其次是滨湖(-5.36%)。北城统计的小区虽与市区接壤,其实区划上大部分属于长丰县,由于缺乏规划投入,目前仍是合肥房价最低的区域。滨湖去年炒作最为疯狂,涨幅居合肥市之最,但投资者居多,实际产业和需求支撑尚不足。

  除了滨湖以外,房价跌幅超过1%的区域有新站区、瑶海区、经开区和北城,这些区域的房价都处于合肥市平均房价以下。其实这几个区域有着共同的特点,就是低端产业分布密集,居住环境相对较差。在熊市当中,并不会因为你的房价越低,房产投资风险就越小,而是区域越成熟、规划越完善、需求越旺盛的地方,房价才会有支撑。

  从起始时间上来看,滨湖去年10月份就开始下跌,也就是在合肥国庆限购之后,这说明滨湖的投资投机成分太大,对政策最为敏感。而从去年11月份开始下跌的区域为经开区和北城,这里其实有大量的工业园区,而且属于郊区支撑不足的区域。而从12月份下跌的区域为高新区、新站区、瑶海区和蜀山区,除去蜀山区外,其它几个区域也是有着跟以上两个区域类似的特点。

  在所有区域中,跌幅打赢合肥平均值的区域有政务区、包河区和蜀山区。合肥素有东贫西富、南贵北贱之说,在这里得到了淋漓尽致的体现。然而在所有区中,只有政务区整体房价始终没有下跌,甚至还保持着上涨,而政务区房价却是合肥市最高。政务区、包河区和蜀山区,高收入人群众多,发展成熟,环境宜居,在需求上都属于支撑最为充足的区域。

  我在之前的文章里,一直提倡大家暂时不要去投资支撑不足尚不成熟的区域,这次主要用数据来证实一下自己的判断,如果考虑做短线的朋友,应选择相对成熟的区域投资二手次新房或者新房。

  豪宅热卖现象和坑人的号头费

  这些天开盘了一些豪宅,吸引大批土豪竞相抢购,令人咂舌的高总价让很多吃瓜群众直呼看不懂,质疑合肥有钱人怎么会这么多,其实在我看来这种现象非常正常。经过这几期关于合肥各区域二手房成交数据分析,我们可以发现合肥的改善型需求有着非常大的潜力。

  随着经济放缓和转型的深入进行,由于回报过低,一些身家过千万的企业主不敢将资金投入实业,再加上持续蔓延的资产荒,只能购置房产以抵御通胀。在合肥房价暴涨之后,很多拥有多套房的合肥人身价倍增,家庭房产过千万已不是什么稀奇之事。将垃圾房产卖掉置换更为优质的改善房产,将成为下一步楼市的主流动作,因此我们看到房价越高的区域价格支撑反而越强。其实合肥目前高端住宅根本不缺需求,而缺的是各方面都非常完美的品质住宅,口碑好品牌价值高的项目受到一定的热捧也不奇怪了。

  前两天有群友谈到限价房号头费的问题,尽管合肥市明令禁止号头费,也不排除某些开发商阳奉阴违,暗地勾结第三方代收号头费以提高实际价格,但在这里我觉得有必要提醒大家,要提防市场上可能存在的一种骗局:一些无良房产中介,以代收限价盘的号头费之名帮购房者买房,如果购房成功则号头费不退,如果购买失败则全额退回。其实真相是中介帮购房者摇号,摇中后将号头转让给购房者而已。

  上涨城市圈和限购城市圈

  从3月份全国50个重点城市房价涨幅来看,依旧是长三角、珠三角、环渤海湾三大城市群房价领涨,其中环渤海湾表现最为抢眼,而长江中上游城市群也有一定的涨幅。经过一年多的回调,在金三银四中,一线城市上涨的龙头回到深圳,而北京经过这几轮的打压,涨幅渐显颓势,上海则出现深度回调。中部仍以武汉为首,而西部风头则转到成都身上。

  房价上涨城市圈中,三大城市群表现抢眼,而限购城市圈中,三大城市群表现也最为活跃。房价上涨是有逻辑的,只有产业聚集、有持续人口流入的地方房价才有支撑,而需求旺盛的地方必然会吸引资金趋之若鹜。由于房价持续上涨,这些控制不住的区域纷纷实行限购,也就造成上涨城市与限购城市的高度重合。从限购城市圈中可见,合肥已深度融入长三角。

  这种需求旺盛的区域注定会集中在以下几种城市中,这些城市也应是房产投资者重点关注的类型:

  1、一线城市。北京,上海,深圳,广州。

  2、城市群中核心城市。南京,杭州,合肥,苏州,天津,石家庄,武汉,成都。

  3、中东部人口大省省会城市。郑州,济南,长沙,南昌,福州。

  4、政策照顾的区域性中心城市。厦门,青岛,宁波等计划单列市。

  5、三大城市群中产业聚集的二三线卫星城。无锡,嘉兴,廊坊,保定,珠海,佛山,东莞,惠州等。