难以调控的是人心

有人进场，有人离场；有人折戟，也有人收获破丰，环京楼市只是中国楼市一个侧影。尽管调控的初衷是好的，但人心的贪婪难以抑制。

“从市场呈现上来看，京南固安和京东的北三县价格接近腰斩，京北张家口区域保持稳定，甚至个别区域的价格还在上涨，最主要的原因就是因为京北区域投资客没有大量进场，不像北三县和固安，被炒了一轮又一轮。”司智表示，北三县被套牢的投资客主要是2017年1月到6月入场的客群，当年10月以后入场的购房者并无受到影响。

易居研究院研究总监严跃进认为，房价波动是很正常的，短期内资产缩水也是符合预期的，这和环京购房政策严厉、市场需求暂时没有释放等因素有关。总体上套牢也是有市场教育意义的，即房住不炒需要深入人心。

然而难以调控的是人心的贪婪，部分被套的教育意义并不深刻。21世纪经济报道记者针对投资客的调研中发现，尽管投资客普遍关注到北三县楼市下行，但多数仍有持续投资置业心态。在他们看来，买房是抗通胀最好的方式。

“如今，市场下行，投资客也有减少。一般是投资加刚需，再加之部分需求。现在市场行情不好了，之前高价买的人也很头疼，有的首付可能都跌没了，但是没办法，咬咬牙挺着呗。现在也有很多客户来是咨询行情的，蠢蠢欲动想要趁低点再投资房产。”燕郊当地一位资深中介告诉21世纪经济报道记者。

张波认为，目前调控对于落实“房住不炒”、实现安居宜居的住房目标无疑起到了重要作用，尤其是本次调控更为重视长效机制的落地，从保障性住房和租赁住房等多角度入手，全面解决居民的住房问题。从调控的实际效果来看，在今年下半年表现尤为明显，热点城市尤其是部分一二线城市的商品房价格出现滞涨或转而下跌，商品房价的变化也不断影响二手房，部分城市的二手房价出现明显回调，“有价无市”局面不断增多。从调控来看，还有几点值得关注：其一限购、限贷等限制调控措施也会“误伤”到部分自住性购房需求，如何在打击炒房的同时，更好保障自住购房需求是个值得思考的问题；其二，部分城市“一刀切”对商品房进行限价，虽然对于调控房价的确有立竿见影的效果，但是执行的方式有待商榷，限价直接压缩了房企利润空间，会导致其缺乏产品品质提升动力，极端情况下部分房企或被迫低于成本出售。