国庆假期，21个城市密集出台了楼市调控政策。此轮限购限贷政策出台后，对于新房成交量影响如何？房价何时开始调整？从中长期来看，房价还会上涨吗？

　　一、全国新房成交面积预计将同比下降9%

　　上一次大规模限购限贷发生在2010-2011年，广发证券乐加栋地产团队统计了30个城市在政策收紧前后的成交变化，可以非常清楚地看到：绝大部分城市2011年(限购当年)成交同比2010年下降，整体幅度为-16%，到了2012年(限购第二年)，部分供给充足且基本面较好的城市成交同比10年已有修复，整体修复幅度为+7%。　　

　　广发证券还研究了有完整历史成交数据的17个限购限贷城市。今年以来，这17个城市的一手住宅成交面积占全国的比重超20%、成交金额占比超40%，而这两个占比数据在2011年的时候分别仅为10%、24%。根据测算，2017年相对于2016年，这17个城市的一手住宅成交面积将同比下降24%，受此影响，全国一手住宅成交面积将同比下降9%。　　

　　二、14个重点城市房价短期面临调整

　　广发证券指出，从过去三轮小周期来看，城市名义房价(一手住房)的短期变化(1年之内)与库存去化周期负相关。因此，调控政策收紧之后，成交量回落而库存去化周期拉长之后，名义房价环比将会出现向下调整。

　　基于成交回落幅度和库存变化情况，参照历史，对调控政策已经收紧的14个重点城市(统计范围内有18个城市，但其中4个城市没有可跟踪的库存数据)未来的房价短期调整时间点进行预测，详见下表：　　

　　三、核心城市房价中长期仍有上行空间

　　从中长期来看，广发证券认为，中国核心城市的名义房价未来仍将随着这些城市的经济总量和居民收入的增长而稳步攀升。　　

　　全世界各个国家或地区的核心城市，在没有外部冲击且经济持续增长的背景下，名义房价在过去40年的时间内都是涨多跌少。同时，从世界核心城市的名义房价绝对值水平来看，中国部分核心城市名义房价中长期来看仍有继续上行的空间。