中国楼市和政策调控，有着割舍不开的关系。2016年，一批预言房价要跌的经济专家，都回了自己一记响亮的耳光。

　　虽然知道楼市诡谲多变，但猜度ZF政策方向，来评估资产保值度，实在非常诱人。不少网友给我们留言称，稿子那么多字，其实只想知道2017年房价会不会降？

　　好，那今天我们也预言一回，从人口、需求、房价收入比、房贷利率、政策效应等5个方面来看看2017年合肥楼市走势如何！

　　楼市膨胀阶段，外来投资客涌入，一定程度上会导致部分数据的统计失误。而当楼市“冷静”了下来，以上提到的5个要素，对摸索楼市走势有着较为重要的参考作用。

　　首先，2016年房价大涨，这是一个不争的事实。由国家统计局发布、某研究机构整合的数据显示，全国70个主要城市本轮房价累计涨幅数据来看，房价涨幅超过10%的有21个城市，占比三成，涨幅超过20%的城市共14个，占比两成。合肥累积涨幅47.6%，位居70城第5，房价涨幅有目共睹。

　　人口：安徽人口净流失890万，排名全国第一

　　房子进入商品房市场，说到底也是人口的“战争”。品质再好的房子，没有人住也是白搭，最终也只是途添“鬼城”罢了。

　　通常情况下，一线城市住房价格的猛涨，大家归因于供给和需求失衡。在快速城镇化的路上，资源、配套、创业环境更佳的城市更能吸引人口集聚，继而引发住房需求增长和供给压力。

　　同时，如果一个城市的人口大量流入，土地供应量及住房供应量也会显得十分紧张。这一点，前几年的阜阳就是典型。

　　依照全国第六次人口及北京大学人口研究所普查得到的数据，在全国31个省级行政区中，人口净流入地区有l4个，净流出地区相对较多有17个，人口流失数量超过200万的省份则有10个之多。人口流失数量最多的是安徽省。

　　作为安徽省会，合肥近年来凭借政策倾向的优势，在城市资源方面获得较大发展，对周边城市初现“虹吸效应”。2016年楼市膨胀，省内其他城市、省外城市投资客大量涌入。数据显示，安徽省有962.3万人在其他省生活或工作，占到全国跨省流动人口的11.2%，而从外省来到安徽的人仅有71.7万人，净流失人口高达890万，排名全国第一。

　　而随着楼市冷了下来，投资客大批撤走。在城市于人口的吸附力上，合肥要远远弱于江浙两省较近的几个大城市。需求：合肥库存连续3月上浮，追平2月数据

　　今年8月份，合肥住宅可售套数/面积：15122/171.8万平，而7月25日至8月21日，合肥全市的住宅共计销售7523套，库存两个月就可完全消化。图示可见，一二三线重点城市，去化周期都齐刷刷的跌至8个月的低点。这应该就是中央去库存基调下，希望看到的局面。所不一样的是，一二线城市是因为房价暴涨，投资红利高而带动了去库存；三线城市则是因为房价下跌，而缩减了去库存周期。

　　而在9月之后，合肥库存连续3月上浮，目前库存量已回至15056套，基本比平今年2月时的数据。一般认为，库存周期在12个月左右是较为正常的状态，而两个月的去库存周期无疑显得极端危险，也凸显出楼市旺盛的需求。

　　而合肥却呈现出更为夸张的数据，11月份合肥全市的住宅成交仅为1240套，更是与7月份的数据相去甚远，而12月也是自8月连跌3月之后的首次上涨。

　　因此，当合肥去库存化处于旺盛期时，由于其需求较大，房价自然被抬高；而当市场需求逐渐冷淡下来的时候，一方面，库存周期可以回归理性，另一方面，房价也会随着需求减少而降低。所以说，为了降低风险，政府必然会加强楼市调控，利用行政手段将一二线城市的去库存周期调整至合理区间内。

　　最有可能降价城市：合肥榜首！武汉、南昌紧随其后

　　‍​说完房价下跌的必备因素之后，哪些城市最有可能降房价呢？相信很多人第一时间内会想到的是那些正在受政策调控的城市。

　　就在刚刚的过去的元旦，往年热闹的楼市，就3家楼盘推新。虽然庐阳某盘给出了近1500元/㎡的备案下浮价格，但是3盘合计468套房也去化了不到5成。表格清晰可见，合肥满足了所有房价下跌所具备的要素，而武汉与南昌则至少满足了五项要素中的四项，未来房价下跌也成为大概率事件。